Processo nº 1022104-38.2014.8.26.0564
Uma compradora no empreendimento comercial Edifício SP 150 Trade, em São Bernardo do Campo perante a incorporadora ACS, obteve ganho total de causa na primeira instância, através da declaração judicial de rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma por culpa exclusiva da incorporadora, que atrasou a entrega do empreendimento após o término do prazo de tolerância de 180 dias, obtendo a condenação da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em Contrato, além dos valores pagos no início da compra a título de supostas comissões de corretagem, tudo com correção monetária desde cada pagamento, além de juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.
A adquirente acreditava que a obra seria concluída dentro do prazo máximo previsto em Contrato pela incorporadora ACS até o mês de setembro de 2014, conf. cláusula 9.1. Entretanto, a obra atrasou substancialmente, ultrapassando em vários meses o prazo limite previsto no compromisso de compra e venda, o que gerou a perda do interesse da compradora na continuidade do negócio.
Procurou em vão a incorporadora para solicitar o distrato amigável do negócio e a devolução dos valores pagos. Para surpresa da compradora, o departamento financeiro da incorporadora simplesmente não retornava seus contatos, deixando-a sem resposta.
Sem saída amigável perante a incorporadora ACS, a adquirente decidiu procurar auxílio no Poder Judiciário. O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual, através da qual explicou a situação de inequívoco atraso na entrega do empreendimento por culpa da incorporadora, bem como as tentativas infrutíferas da compradora para a obtenção do distrato amigável do negócio e restituição dos valores anteriormente pagos.
Citada para responder ao processo, a incorporadora ACS limitou-se a afirmar que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores externos, tais como: falta de mão-de-obra, material na construção civil e porque teria havido demora além do previsto para a remoção de uma fábrica de produtos químicos localizada no terreno ao lado do empreendimento.
Curiosamente, a fábrica mencionada na contestação pertence ao laboratório chamado EMS, cujos sócios são os mesmos da incorporadora ACS.
O Juiz de Direito da 07ª Vara Cível de São Bernardo do Campo, Dr. Edson Nakamatu, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, incluindo os valores pagos no estande de vendas e que foram destinados às supostas comissões de corretagem, à vista e acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que pelo atraso cometido na entrega por culpa exclusiva da vendedora, mostra-se de rigor a restituição total dos valores pagos, sem nenhuma retenção.
Nas palavras do magistrado:
“A autora possuí motivos para exigir a resolução do contrato, pois a entrega do imóvel excedeu o prazo previsto no contrato, o que não fora impugnado em contestação.
Observe-se que o ônus da prova era da requerida, pois estando a patente a relação de consumo existente entre as partes, é o fornecedor que detém as informações relevantes sobre o andamento da obra, ele cabendo demonstrar que o empreendimento ficará pronto dentro do prazo estipulado.
Outrossim, a previsão do prazo de tolerância já deve abarcar causas externas que podem acarretar o atraso na conclusão das obras, tais como fatores climáticos, dificuldades na compra de materiais e outras ocorrências que corriqueiramente comprometem o andamento da obra, entre outros motivos capazes de comprometer o cumprimento do prazo de entrega.
A ré não cumpriu as obrigações às quais se comprometeu e, portanto, obriga-se a devolver integralmente os valores, inclusive a título de comissão de corretagem, sendo descabido qualquer desconto.
Assim, o descumprimento do prazo para entrega da obra é relevante e suficiente para ensejar a devolução das parcelas pagas, na forma do art. 475 do Código Civil, reconduzindo as partes ao estado que vigorava antes da celebração do contrato, pois os efeitos da resolução operam-se “ex tunc”, daí ser indevido qualquer abatimento.
A autora não está questionando na presente demanda propriamente a ilegalidade da cobrança dos valores quitados referentes à comissão de corretagem, mas tão somente pretende a restituição da quantia total que desembolsou em virtude do descumprimento do contrato pela ré, a qual deverá arcar com a devolução dos aludidos valores, pois deu causa à rescisão. Ainda que não tenha sido ela a destinatária do pagamento efetuado a este título, não pode pretender empurrar para o consumidor as consequências de seu inadimplemento.
Em outras palavras, não se busca propriamente a devolução das quantias pagas intituladas comissão de corretagem, mas a restituição das partes ao “status quo ante”.
Deste modo, a autora faz jus à devolução dos valores.
Referida devolução, por seu lado, deverá ser efetivada de imediato (de uma única vez), sendo abusivo o seu condicionamento a prazo e pagamento em parcelas, nos termos da Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.”
Ao final, o Juiz decretou a rescisão do contrato por culpa da incorporadora ACS, condenando-a na restituição integral de todos os valores pagos pela compradora, acrescidos de correção monetária desde o desembolso de cada um dos valores e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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