Um comprador de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial Alameda, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC / EZTEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2015, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 26ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rodrigo Nogueira, em sentença datada de 13 de abril de 2016, cerca de apenas 1,5 mês após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Este juízo tem entendido ser suficiente para o pagamento das despesas com administração, propaganda, comercialização e desfazimento do vínculo a retenção do equivalente a 20% do montante pago, com restituição imediata ao compromissário-comprador da quantia remanescente.
- Daí a abusividade do critério estabelecido em contrato, nos termos do CDC, art. 51, IV.
- Especificamente no tocante aos percentuais de retenção/restituição:
- “EMENTA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES Parcial procedência, determinada a devolução de 80% dos valores pagos - Compromisso de compra e venda de imóvel - Distrato realizado Possibilidade de revisão dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidade imposta que se mostra abusiva, especialmente por incidir sobre o valor do contrato - Devolução integral dos valores pagos pelo autor - Descabimento - Cabível a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento, inclusive intermediação – Sentença mantida Recursos desprovidos” (TJSP, Apelação Cível nº 0061536-78.2011.8.26.0114, Rel. Des. Salles Rossi, j. 21.08.2013).
- “AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. Recurso adstrito à quantia e forma de restituição dos valores pagos pela promitente compradora. Promitente vendedora que faz jus à retenção de 20% dos valores pagos pela adquirente para custeio das despesas administrativas decorrentes da venda, conforme iterativa jurisprudência deste Tribunal. Ausência de prejuízo que justifique retenção nos termos pretendidos em seu recurso. Restituição que deve ser feita em parcela única, nos termos da Súmula nº 2 deste Tribunal de Justiça. Ausência de interesse recursal e de legitimidade da autora para recorrer de capítulo da sentença que condenou a corretora a restituir, à promitente compradora, os valores recebidos a título de serviço e corretagem e de assessoria técnica imobiliária. Recurso não conhecido quanto a pedido de afastamento da condenação à restituição dos valores recebidos a título de serviço de corretagem e de assessoria técnica imobiliária. Recurso improvido na parte conhecida” (TJSP, Apelação Cível nº 0015069-59.2012.8.26.0032, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 1º.08.2013).
- Como o percentual de retenção que o autor entende deva ser aplicado (90%) é inferior àquele aqui adotado, verifica-se a parcial procedência da ação, sendo mínima, porém, a sucumbência.
- Quanto à incidência dos juros de mora sobre o montante a ser devolvido, sua contagem deve ser iniciada na data da citação, ante o disposto no artigo 405 do Código Civil, ressaltando-se que também deve ser acrescido de correção monetária desde os efetivos desembolsos.
- Finalmente, não havendo interesse das partes na manutenção do vínculo, e atento ao teor da Sumula 3 do TJSP acima transcrita, acolho o pedido de urgência deduzido na contestação.
- Assim, dou por rescindido o contrato, ficando inexigíveis as prestações vencidas e vincendas, e autorizo a comercialização do imóvel pela ré. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para DECLARAR a rescisão do contrato telado, atentando-se para a medida de urgência acima deferida; e CONDENAR a ré a restituir ao autor o equivalente a 80% do montante total pago por força do contrato havido entre as partes, no total de R$ 26.643,43 (80% x 33.304,29 – fl. 55), com incidência de correção monetária pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.”
Processo nº 1013141-07.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.