Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viva Vista Solar, na Cidade de Sumaré, interior do Estado de São Paulo, perante a incorporadora ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ACS), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de outubro de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” não foi expedido pela Prefeitura de Sumaré dentro do prazo máximo previsto pela incorporadora em contrato.
Cansado de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de São Bernardo do Campo, Dr. Maurício Tini Garcia, em sentença datada de 15 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “O artigo 2º da Lei n. 8.078/90 preceitua que consumidor é “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.
- Vê-se do aludido dispositivo que a proteção estabelecida ao consumidor pela Lei 8.078/90 diz respeito ao não profissional que contrata ou se relaciona com um profissional, comerciante, industrial ou profissional liberal.
- No caso vertente, o autor celebrou contrato com o propósito de adquirir apartamento construído pela ré. Aceitou o autor, por conseguinte, as disposições contratuais impostas pela ré sobre o preço, forma de pagamento e a forma de extinção do negócio jurídico, submetendo-se a nítida situação de vulnerabilidade.
- Inevitável, pois, a adoção das disposições do Código de Defesa do Consumidor para efeito de interpretação da relação jurídica em debate, especialmente no que diz respeito à interpretação das cláusulas contratuais e dos termos extremamente onerosos impostos para a resilição.
- O princípio da força vinculante dos contratos tem fundamento na ideia de que o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por outra avença.
- O contrato constitui-se, portanto, em lei privada entre as partes, com força vinculante equivalente ao preceito legislativo.
- Dispõe de sanção consubstanciada na possibilidade legalmente amparada de execução patrimonial do devedor.
- Pois bem. No caso em comento, o autor teve pleno conhecimento dos termos do contrato e optou livre e conscientemente em formulá-lo, inclusive no que diz respeito ao prazo de entrega da obra.
- O prazo de tolerância de 180 dias será excedido em, pelo menos, 12 meses, sem qualquer justificativa jurídica ou em fato natural, situação em que emerge absolutamente legítima a pretensão do autor na rescisão do contrato, por culpa exclusiva da ré.
- Isto porque não é normal que o comprador de bem imóvel seja obrigado a aguardar atraso de mais de um ano na entrega da obra.
- O inadimplemento da ré ao contrato importa na sua obrigação de devolver toda verba paga pelo autor no contexto da relação jurídica, inclusive taxa de corretagem e SATI, pois não se admite que a parte adimplente do contrato sofra prejuízo de qualquer ordem.
- É desse contexto que se extrai o inadimplemento contratual da ré e, por conseguinte, a sua obrigação de restituir aos autores a quantia de R$ 44.005,97 Posto isso, e pelo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para condenar a ré a pagar ao autor a quantia R$ 44.005,97 (quarenta e quatro mil cinco reais e noventa e sete centavos), a título de devolução de valores pagos no curso do contrato, a ser corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos do desembolso.”
- No mérito, pelos documentos acostados aos autos, verifica-se notório atraso na entrega do imóvel, por culpa da ré.
- Todavia, quando da distribuição da ação e até a presente data, o imóvel não havia sido entregue, considerando-se como entrega apenas o termo de recebimento das chaves por parte dos autores, inexistente nos autos, data em que efetivamente se poderia considerar cumprida a obrigação da requerida e que não se confunde com a mera expedição de “habite-se”.
- Neste particular, as partes divergem apenas quanto ao valor a ser restituído à parte autora.
- Resta patente nos autos que houve atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva dos requeridos, reconhecendo-se com relação os réus a solidariedade prevista no art.7º, par.único, do CDC, devendo responder pelo atraso verificado e suas consequências.
- No caso em voga, o próprio contrato pactuado entre as partes prevê uma cláusula de carência para a entrega do imóvel estipulada em 180 (cento e oitenta) dias, justamente para que os requeridos se resguardassem acerca de fatores naturais e humanos que causassem alguma espécie de atraso no andamento das obras, dentre elas chuvas excessivas e falta de mão de obra e de materiais.
- Neste contexto, as chuvas em excesso, inadimplência de compradores e a falta de mão de obra e de materiais e outras descritas na inicial traduzem hipóteses de fortuito interno que é incapaz de legitimar o atraso no cumprimento da obrigação.
- A ocorrência de chuvas acima da média faz parte do risco da atividade da requerida, pois estas trazem consequências diretas para o setor da construção civil, de forma que tal fator é e deve ser levado em consideração quando da estipulação de qual seja o prazo de entrega do imóvel.
- Não é outro o motivo da inclusão de uma cláusula que prevê a dilatação do prazo contratualmente previsto. Decorrido tal prazo, está configurada a mora por parte da promitente vendedora, ora requerida, que deixou de cumprir com sua prestação nos termos do pacto contratual. No caso concreto, até a presente data, não há comprovante documental de entrega do imóvel, tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância para entrega do imóvel.
- Da mesma forma, problemas de obtenção de financiamento junto a bancos, inadimplência de compradores ou a falta de mão de obra para o setor como a escassez de materiais de construção inserem-se no risco da atividade das requeridas.
- Ademais, não se encontram presentes as excludentes da causalidade, quais sejam imprevisibilidade, irresistibilidade e externidade.
- O prolongamento indefinido do cumprimento da obrigação, ainda que em virtude de chuvas excessivas e outros fatores, implicaria a transferência dos riscos do empreendimento para o consumidor, o que se mostra INADMISSÍVEL.
- Nesta linha, está patenteado o inadimplemento contratual da requerida, de modo a autorizar o pedido de rescisão do contrato por parte da autora, com o recebimento das parcelas pagas, devidamente corrigidas, de acordo com o disposto no artigo 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
- No caso em tela, a requerida não cumpriu com suas obrigações, deixando de entregar a unidade imobiliária prometida no prazo estipulado em contrato, extrapolando, ainda, o prazo de tolerância contido em cláusula contratual específica.
- Consequentemente, não há dúvidas a respeito da legitimidade da pretensão de rescisão do contrato deduzida pela autora, por culpa exclusiva da ré.
- Em decorrência do inadimplemento, a autora tem pleno direito à restituição integral de todos os valores pagos por causa do contrato, a qualquer título, comprovados pelos documentos acostados ao feito.
- Logo, procedem os pedidos da inicial, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial.
- À vista do exposto, insta concluir que o atraso na entrega da obra por parte das rés não tem qualquer justificativa hábil a eximi-la da responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela parte autora.
- Em face do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, julgando extinto o feito com resolução de mérito, nos termos do art.487, I, do CPC, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial, sendo os valores corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”
Processo nº 1000573-22.2016.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
