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Distrato/Rescisão Contratual: TJSP condena ODEBRECHT na restituição de 80% de todos os valores pagos por compradores + 100% da comissão de corretagem e SATI, à vista + correção e juros de 1%

Analisando decisão incorreta na primeira instância, o TJSP reformou a sentença em benefício dos compradores e impôs à incorporadora a devolução de parte substancial das parcelas pagas em contrato, além de determinar a devolução integral da corretagem.

Um casal que havia adquirido uma unidade residencial no Condomínio Legend, em Santos, obteve vitória expressiva na segunda instância da justiça paulista com a majoração da decisão inicial que havia declarado a quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas e se encontravam em situação de inadimplência, com a obtenção da devolução à vista de 80% dos valores pagos em Contrato, MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Em fevereiro de 2012 o casal havia decidido adquirir um imóvel residencial na planta da incorporadora ODEBRECHT, na Cidade de Santos (Litoral de São Paulo). Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

Inconformados com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Santana (São Paulo), expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos, inclusive comissões de corretagem e taxa SATI, pagos em cheques no momento da compra realizada em estande de vendas.

A Juíza de Direito da 02ª Vara Cível do Foro Regional de Santana de São Paulo, Dra. Daniela Claudia Herrera Ximenes, em sentença datada de 09 de março de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a ODEBRECHT na restituição à vista de apenas 70% (setenta por cento) dos valores pagos em Contrato e curiosamente negou o pedido de restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa denominada SATI.

Inconformados com a incorreta decisão, os compradores entenderam por bem recorrer da sentença perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e foram devidamente contemplados com uma melhor decisão através dos Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado.

O Relator, Desembargador Mendes Pereira, fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (compradores), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

O Desembargador ponderou de forma contundente sobre a ILEGALIDADE e claríssima caracterização de autêntica VENDA CASADA na cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa SATI quando é o comprador que se dirige ao estande de vendas e decide por assinar o Contrato, não existindo intermediação imobiliária alguma a ponto de vinculá-lo no pagamento de pessoas alocadas no plantão de vendas e que sabidamente foram contratadas pela própria vendedora.

Sobre a ocorrência de clara ILEGALIDADE e ABUSIVIDADE na cobrança de valores destinados pela incorporadora ao pagamento de comissão de corretagem e taxa denominada SATI, contundentemente afirmou o desembargador:

  • “Tratando-se de imóvel adquirido “na planta”, não se avizinha razoável acreditar que os autores tivessem procurado profissional para intermediar a compra e venda.
  • Em regra, a empreendedora é que monta seu “stand” de vendas e contrata empresas e profissionais do setor imobiliário a fim de atuarem nessa fase de venda do imóvel na persecução de seus interesses.
  • Denota-se a presença de contrato de adesão em que os requerentes somente realizariam a aquisição do bem se assinassem todas as documentações que lhes eram impostas, especialmente no que diz respeito à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, elaboradas sem a participação dos compradores. Pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade dos consumidores para a sua aceitação.
  • É evidente que se os autores se negassem a se comprometer com tais verbas não comprariam o imóvel.
  • E mesmo tratando-se de contratos distintos, o que se evidencia é uma performance em parceria das empresas envolvidas com o empreendimento imobiliário pertencentes ao mesmo setor de atuação.
  • Atrelado a isso temos o fato do contrato principal não enfatizar a necessidade da contratação de outros serviços. Tampouco restou expresso que eventuais contratações seriam facultativas e sem interferência na compra e venda do imóvel.
  • Destarte, a imposição das contratações retirou dos adquirentes do imóvel a opção de recusarem os serviços mencionados ou de contratá-los de outro prestador, gerando uma oferta de consumo casada de venda com prestação de serviços, da qual os autores não puderam se desvencilhar.
  • Ressalte-se ser irrelevante que os valores tenham sido pagos às empresas Sati - Assessoria Imobiliária Ltda. e LIV - Intermediação Imobiliária Ltda. e a corretores autônomos, posto que, comprovado o ato ilícito, o dano, o nexo causal e o dolo, pouco importa quem se beneficiou já que isso não é elemento caracterizador da responsabilidade civil.
  • Verdade é que a assessoria imobiliária foi escolhida e contratada pela promitente vendedora, cujos serviços foram colocados de forma obrigatória para a aquisição do imóvel no seu exclusivo interesse. Por isso deve arcar com comissão, taxas e despesas inerentes.”

Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos pelos compradores a título de parcelas do contrato, assim determinou o relator:

  • “De outro lado, incontroverso que os adquirentes desembolsaram a quantia total de R$ 34.726,25 para quitação de parte do preço. A mora dos autores é confessa. Notificaram a vendedora solicitando o distrato em razão de superveniente impossibilidade financeira para o cumprimento das parcelas contratadas.
  • Dispõe o artigo 394 do Código Civil que, verbis: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer”.
  • Vê-se, pois, que foram os requerentes que descumpriram o contrato, devendo a culpa pela rescisão do pacto ser imputada exclusivamente a eles, em razão de sua “mora debitoris”, o que implica na resolução do compromisso por culpa dos autores. Como consequência natural das resoluções de contrato, as partes são restabelecidas ao “status quo ante”, e a questão sobre a restituição de valores desembolsados pelo comprador é analisada considerando as circunstâncias envolvidas e eventual existência de abusividade nas cláusulas contratuais.
  • Assim, deve ser ressaltado que os autores não usufruíram do imóvel, e que o bem objeto do contrato foi disponibilizado para novas negociações no mercado imobiliário, de sorte que se mostra razoável a retenção por parte da vendedora do percentual de 20% sobre o valor de R$ 34.726,25 até então pagos, que representa aproximadamente R$ 6.945,25, importância que na hipótese dos autos se presta para o ressarcimento das custas da promitente vendedora.
  • Destarte, razoável a retenção por parte da requerida de 20% do valor desembolsado pelos requerentes para quitação do preço do apartamento, a fim de compensar despesas com publicidade, venda e respectiva formalização da documentação, e que serve para penalizar os autores pela culpa da rescisão.”

Ao final da decisão, por votação unânime, os Desembargadores reformaram parcialmente a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora Odebrecht na devolução à vista de 80% dos valores pagos em Contrato, bem como mais 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês.

Processo nº 1034332-85.2014.8.26.0001

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

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Sobre o autor
Ivan Mercadante Boscardin

OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]rcadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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