Um comprador de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Marco Zero Home, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Big Top 2 Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça Estadual de Santos com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato do adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, bem como idêntico percentual das quantias pagas no início da aquisição e que foram destinadas ao pagamento de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A ação de rescisão contratual fora ajuizada em novembro de 2015 e o Juiz de Direito da 01ª Vara Cível da Comarca de Santos, Dr. Paulo Sérgio Mangerona, em sentença datada de 19 de abril de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, bem como idêntico percentual sobre os valores pagos a título de comissão de corretagem, amparado pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel tem o direito à obtenção de grande parte dos valores pagos em caso de impossibilidade de continuar os pagamentos.
Sobre a cobrança de valores no início da aquisição a título de comissão de corretagem, assim se manifestou o magistrado:
- “A comissão de corretagem invariavelmente integrou o preço do imóvel, daí a não vinculação desta ação com aquela que tramita junto ao C. STJ.
- De outro lado, tem-se que os documentos que instruíram a inicial comprovam à saciedade a existência do vínculo jurídico contratual entre as partes, sendo nítida a relação de consumo que as envolve.
- Como é sabido, o consumidor não pode efetivamente ser colocado em situação de extrema desvantagem ou incompatível com a boa-fé e a equidade (art. 51 do CDC).
- Frise-se, também, que os corretores contratados ou autorizados pela vendedora para intermediar o negócio não estão lá preocupados em assessorar o possível adquirente, mas única e simplesmente em vender o imóvel, nas condições impostas pela alienante, para com isso receberem a comissão devida.
- Por conseguinte, rompido a relação contratual, há de se restituir ao autor a maior parte dos valores pagos, na forma do artigo 53 do CDC, onde está obviamente incluída a comissão de corretagem.
- Consoante já decidido, os profissionais contratados pela ré agiram como seus prepostos, trabalhando em “stand” de vendas especialmente construído no local e na defesa dos seus exclusivos interesses (Neste sentido: TJSP 9ª Câmara de Direito Privado (Apelação Cível nº 9162374-29.2008.8.26.0000, Relator Desembargador José Luiz Gavião de Almeida, julgado em 18/12/2012).”
Sobre a necessidade de restituição ao comprador do equivalente a 90% dos valores pagos em contrato, determinou o seguinte:
- “O artigo 53 do CDC estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóveis, mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.
- Na hipótese, como a intenção de rescisão contratual parte unicamente dos autores, evidente se mostra a necessidade de compensar de alguma forma a quebra da avença em relação à requerida, empresa que invariavelmente suportou gastos administrativos, com publicidade e a confecção do contrato.
- De rigor, assim, com base em vários precedentes jurisprudenciais e no detalhe de que o autor não usufruiu ou ocupou o imóvel adquirido, a devolução de 90% de todos os valores por ele pago (Neste sentido: STJ - REsp 51.019-SP, rel. Min. Barros Monteiro; 94.271-SP, rel. Ruy Rosado de Aguiar; 111.091-AM, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
- O percentual de 10% restante bem remunera as perdas e danos da requerida, além dos seus gastos administrativos e com comissão de corretagem.
- E tal restituição há de ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor (Súmula 02 do TJSP).
- Ajustando-se ao caso em apreço, a propósito, vale mencionar o seguinte julgado:
- “TJSP- 9110904-27.2006.8.26.0000 Apelação Relator(a): Luís Francisco Aguilar Cortez Comarca: São Paulo Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 28/06/2011 Data de registro: 04/07/2011 Outros números: 994061321058 - Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Desistência do comprador - Rescisão - Cláusulas contratuais excessivas e abusivas - Devolução das parcelas pagas que deve ser imediata e de uma só vez - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Retenção de 10% dos valores pagos - Percentual justo a título de despesas administrativas - Sentença mantida - Recurso não provido.”
Tópico final da sentença:
- “Isto posto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para o fim de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, determinando a restituição de forma simples ao autor de 90% de todos os valores pagos à requerida, onde está incluída a comissão de corretagem, tudo com correção monetária desde o desembolso desses valores e juros de 1% ao mês desde a citação.”
A decisão é de primeira instância e a incorporadora recorreu.
Processo nº 1028827-45.2015.8.26.0562
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
