Um casal que havia adquirido uma unidade residencial no Condomínio Hit Alphaville, em Barueri, obteve vitória perante a justiça paulista com a decisão que declarou a quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas e se encontravam em situação de inadimplência, com a obtenção da devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em abril de 2012 o casal havia decidido adquirir um imóvel residencial na planta da incorporadora PDG, na Cidade de Barueri (bairro de Alphaville). Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI.
Inconformados com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos, inclusive comissões de corretagem e taxa SATI, pagos em cheques no momento da compra realizada em estande de vendas.
O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Edward Albert Lancelot, em sentença datada de 09 de novembro de 2015, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a PDG na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, mais a restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa denominada SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
No entendimento do magistrado, foi ponderado o seguinte sobre a possibilidade da incorporadora responder pelo pagamento feito pelo comprador a título de comissão de corretagem e taxa SATI:
- “Quanto à devolução dos valores pagos pelos serviços de assessoria técnica de venda de unidade (taxa SATI), mostra-se possível a devolução dos valores exigidos.
- Ainda que o contrato de compra e venda venha a dispor sobre a contratação dos serviços de assessoria, referidos serviços seriam de interesse da empresa vendedora do imóvel e não dos adquirentes, já que o objetivo das requeridas é verificar as condições financeiras dos compradores, analisando a viabilidade ou não da contratação, de modo a garantir que seus direitos fossem preservados.
- No que refere à comissão de corretagem, cumpre ressaltar que, em princípio, não há irregularidade na responsabilização dos adquirentes do imóvel pelo pagamento da taxa, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição aos adquirentes da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor.
- Cuidava-se de imóvel em construção, tendo os autores se dirigido ao “stand” de vendas da requerida para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa vendedora e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados na oportunidade. Evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência da pretensa adquirente acarretaria a não contratação.
- Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhe prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram imóvel que seria posteriormente construído, não sendo possível atribuir aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração.”
Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição de 90% dos valores pagos em contrato, assim se pronunciou o magistrado:
- “Resta analisar o pedido de restituição dos valores pagos em favor da ré.
- O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nada mais fez do que sintetizar, em matéria de resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais, de modo a garantir-se a compensação ao fornecedor àquele que não deu causa como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas.
- Além disso, o Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim entendida aquela que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admite um plus de vantagem, traduzido na retenção de grande parte das prestações pagas.
- Feitas tais considerações, vê-se que a cláusula que prevê retenção de 25% dos valores pagos revela-se excessivamente onerosa ao consumidor e, portanto, abusiva. Da mesma forma a cláusula que prevê a devolução de forma parcelada (fls. 46).
- Entendo que a dedução, dos valores pagos, de taxa de 10%, a título de custos administrativos, já se presta ao ressarcimento da ré de todas as despesas de administração.
- Assim, deverá ser deduzido, dos valores pagos pelos autores, a taxa de administração no percentual de 10% daqueles valores pagos.
- A devolução, pela ré, deverá ser em uma única parcela, de 90% do valor das prestações efetivamente pagas pelos autores, corrigidas, desde a data dos efetivos desembolsos e acrescidas de juros de mora de 1%, contados da citação.”
Ao final da decisão, o Juiz condenou a incorporadora PDG na devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, bem como mais 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês.
Processo nº 1116296-94.2014.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.